張玉良:綠地已在轉型中實現增長,拿地重心將回到一二線城市
2020-01-08

澎湃

2020年1月8日上午9時,綠地控股集團股份有限公司(綠地控股,600606.SH)在其上海總部召開了2019年度媒體交流會。綠地控股集團董事長、總裁張玉良直言,2019年,綠地控股房地產業務合同銷售金額3880億元,應該說沒有完成其內部制定的4000億元目標,不過業務發展質量較好,回款3010億元,住宅部分回款率達到89%。2020年,綠地控股的內部銷售目標,在2019年的基礎上有一定提升,但依然以“穩中提質”為主。“房地產是綠地的主業,但不是單一的唯一的業務,只用房地產的業績來衡量企業的發展,不全面。”

整場溝通會持續了150多分鐘,張玉良對媒體提出的近期綠地住宅工程質量問題、武漢綠地中心停工傳聞、上海董家渡項目的進展等熱點問題有問必答。他同時透露,綠地控股未來會研究分拆大基建、大消費等板塊單獨上市的可能性,暫無具體時間表。

綠地控股2019年營業總收入4225.3億元,同比增長21.16%;利潤總額305.1億元,同比增長25.73%;歸母凈利潤148.5億元,同比增長30.57%;基本每股收益1.22元,同比增長31.18%。對于分紅,張玉良笑著表示,綠地控股會響應國家鼓勵上市公司加大分紅力度的政策,今年的分紅比例可能會比去年更高。

在不加大杠桿的情況下融資,拿地重心回到一二線城市

在與媒體交流之前,綠地控股財務部副總經理吳正奎介紹財務情況時稱,綠地控股平均融資成本率為5.6%。

張玉良在介紹2020年綠地控股工作重心時表示,“這個融資成本率不算高,可以說,綠地已經順利轉型,并在轉型中實現了增長。今年的工作重心,在注重國家政策導向之外,我們將重視現金流和投資回報率,在不加大杠桿的情況下融資,實現中長期的增長。”

綠地控股在會上披露的數據顯示,該公司2019年資產負債率87.94%,扣除預收賬款后負債率81.46%,分別較去年下降了1.55個百分點和2.94個百分點。

“去年8月之后,房企的壓力都很大,體現在大企業降價促銷,人事更換很快。”對于2020年房地產市場,張玉良表示,整個市場的總量將下降5%-10%,競爭加劇、結構分化嚴重,包括土地市場隨之分化。綠地控股未來的拿地重心將回到一二線城市,三四線城市要看區域成長性,包括人口數量、金融政策等。

“市場容量有限,企業要做的就是審慎,細化分析市場。”張玉良說。

2019年,綠地控股在三四線城市的銷售業績快速增長,其中住宅銷售金額及面積分別同比增長26%、35%,回款金額同比增長41%。

張玉良解釋說,綠地控股布局了很多城際空間站,主要依托高鐵站,目前有五六十個項目在開發,每個的土地面積在1000畝之上。“可以說,地級市如果沒有高鐵站,在未來的經濟發展中肯定是會出局的。”

對于那么多體量的城際空間站能否形成有效運營,張玉良說,首先要符合地方政府的規劃要求,看城市需要什么功能,現在很多城市對外能力在增強,對不同規模的會展中心的需求在增加。其次,城際空間站的商業配套比例不會太高,商業運營自主經營為主,一般都會配有1-2個酒店,1個酒店公寓,1個大型的超市等,“這些,綠地自己就可以運營了”。

武漢綠地中心欠債停工?“這是個笑話。”

此前,武漢綠地中心因在網上流傳的一份綠地控股與中建三局集團有限公司的工程聯系函,在去年11月傳出因為資金問題不得不停工的消息。張玉良對此表示:“這就是個笑話。” “重大型戰略項目怎么可能隨便停工?”

回答這個問題時,張玉良的語調一度升高,“炒作武漢綠地中心停工,不知道什么原因、什么目的。文章發出來的時候,武漢中心14萬平米的裙樓開業了,第一個月來了200萬消費者。這個樓的下面已經開業了,你說它停工,我覺得是笑話。新年我們還和武漢市政府搞了兩個大活動,一個是登高,一個是全景亮燈。我覺得不符合事實,我們跟自媒體溝通了一個多星期十天左右,最后無法協商,彼此不能接受,只能起訴了,法院受理馬上開庭了。文章還延伸到國家經濟下行,說綠地資金鏈有問題,這更不應該,經濟下行的壓力下,企業都會很謹慎去做一些事情。”

“有一些地區的產品,政策發生較大變化后,自動停工是有的,就像曉東(綠地控股董事會秘書王曉東)說的,是自主調控的結果。比如武漢一個商業體,去年1月份就停工了,是政府通知我們停工的。……重大型戰略項目怎么可能隨便停工?”“我們和中建三局的關系一直很好,前一陣子還相互問候了新年”。

對于2019年以來綠地控股屢被投訴的房屋質量問題,張玉良表示,“工程質量是基礎工作,如果質量都不能保證,這個企業一定要全面反思自己。當然,任何一個企業都會存在問題,我們現在所做的是期望工程質量的問題越少越好,對一般的工程質量問題全面避免,重大的工程質量問題要杜絕。去年綠地暴露了一些問題,從高層來看,高度重視;從執行來看,舉一反三。我們將每一次事故作為杜絕下次事故的著力點加以克服。我們的工程質量相信會逐步提高,爭取沒有重大質量問題。”

春節后,上海董家渡項目住宅開啟預售

綠地控股的另一個地標性建筑——上海外灘綠地中心(即董家渡項目),張玉良強調了幾次“這個項目很好”。他說,一是進展很快,“接手后一年里,7棟總部辦公樓已經基本落成。今年一季度,3棟樓就要交付使用,將會陸續有知名企業入駐;二季度會交付剩余的4棟樓。春節后,住宅部分也要開始預售。”

二是這個項目功能多,“藝術中心已經開工建設,跨中山南路的天橋未來將成為上海的一個旅游景點、重要景觀。奢侈品中心計劃在今年二季度進入裝修階段,臨江的店鋪三季度就可以先期開業了。”

張玉良還表示,外灘綠地中心總投資達到800億元,目前還在投入期,未到產出期。雖然已經開始銷售寫字樓、住宅等物業,但利潤還不足以覆蓋成本。他透露,綠地控股持有該項目約50%股權,現階段尚未有并入上市公司報表中的計劃。

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