專訪綠地集團董事長張玉良: “中國房地產市場改革關鍵要在供給上做文章”
2017-03-23

21世紀經濟報道 王爾德

在2017年中國發展高層論壇的“房地產市場的供給側改革”分論壇上,綠地集團董事長張玉良的發言備受關注。

張玉良直陳,大城市住宅土地供給不足是造成地價、房價輪番上漲的重要原因,因此中國房地產市場的改革關鍵要在供給上做文章。

張玉良建議,增加有效供給, 優化供給結構。應根據新的時代特點,適當改革土地供給制度,增加建設用地供應,增加住宅用地來源。

就當前房地產市場的一些熱點問題,21世紀經濟報道專訪了張玉良。

一線城市住宅空置問題并不大

《21世紀》:你在3月18日的中國發展高層論壇上專門提到,房地產行業的整體現狀不是供大于求,而是大部分的城市是供小于求。為什么你會做出這樣的判斷?這個判斷是否普遍適用于住宅地產、商業地產和工業地產?

張玉良:我國還處于快速城鎮化的過程中,住房需求仍然非常旺盛,雖然部分三四線城市庫存高企,但總體供給仍然不足,特別是一二線大城市,供小于求。正因為如此,老百姓的切身感受往往是房價過快上漲,而非過快下跌。

當然,我這里講的供小于求,主要是針對住宅而言。商辦情況有所不同,一二線城市商辦供需基本平衡,三四線城市則庫存較大、供大于求。

《21世紀》:如果說一線城市的住宅地產供不應求,那么你如何看待北上廣深這些一線城市的住宅空置率問題?你認為空置率嚴重嗎?有哪些后果?

張玉良:一般而言,老百姓購買商品房的目的主要有三種:居住、投資、炒房。客觀地講,在當前市場上,投機炒房還是有的,這是造成住宅空置的主要原因之一。

總的來講,北上廣深這些一線城市住宅空置問題并不大,因為這些地方人口集聚,有租賃需求,最終還是用于居住。中央提出,房子是用來住的,不是用來炒的。我認為這是非常正確的,對于投機炒房還是要抑制。

《21世紀》:中金此前發布的一份報告聲稱,當前一線城市的房價并未被高估,處于合理水平。你是否認同這一判斷?為什么?

張玉良:我認為,雖然一線城市經濟發達,產業、人口、公共服務等資源也都相對集聚,房地產市場需求較為旺盛,但當前的房價水平還是偏高了,不利于城市競爭力的進一步提升和區域經濟社會的持續健康發展,應該綜合施策進行有效控制。

自去年四季度實施新一輪市場調控政策以來,已經產生了一定的效果。

不過房價上漲仍然存在較大壓力,需要繼續采取包括長效措施在內的一系列措施。其中,可適當增加符合中央要求的調控手段,但應切忌采取短期行政化的手段。

一二線城市住房需求還會進一步放大

《21世紀》:根據你的判斷,房地產庫存主要在三四線城市,這部分住宅地產庫存該怎么去?

張玉良:各地房地產庫存問題千差萬別,還是要按照中央要求, “因城施策”去庫存。庫存問題是城鎮化過程中產生的,要從根本上解決,有賴于我們走以人為本、產城融合的新型城鎮化道路, 將城鎮化向縱深推進。

在此,我提三條建議:一是推進戶籍制度改革,引導農業轉移人口落戶城鎮。二是推動教育、醫療、衛 生等公共資源均等化,提高三四線城市的承載能力。三是在大城市周邊有溢出效應的三四線城市,發展特色小鎮和衛星城,加強基礎設施互聯互通,分流市場需求。

《21世紀》:根據國研中心的研究,住房需求已經基本見頂。你是否認同這一判斷?為什么?你預計何時可能見頂?

張玉良:與其它商品不同,房子附著于土地,不可異地使用,不可全國流通。因此,住房需求問題實際上是以城市及城市群為基礎的,不可一概而論。

當前,一二線大城市住房需求非常旺盛, 部分三四線城市則出現了庫存問題,這兩者是并存的。

而且,我國還處于快速城鎮化的過程中,人口還會不斷向一二線大城市集聚,這些城市的住房需求還會進一步放大。

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