張玉良:綠地業績將在 2017年爆發
2017-01-16

經濟觀察報 謝敏敏

綠地控股(600606.SH)董事長、總裁張玉良已有兩年時間沒有坐在上海總部的采訪桌前了。

綠地實現整體上市后,外界對其好奇心更甚。尤其是在過去兩年,萬科、恒大、碧桂園等企業的規模飛漲,銷售額一躍至3000億元,但是曾經的地產一哥綠地卻一心抓轉型、走多元化之路;保持一貫低調作風的張玉良,也極少談論綠地對規模和房地產大勢的看法。

這一次,終于露面接受采訪的張玉良,帶來了綠地上市后首個完整財年的業績報告:實現營業收入2594億元,利潤總額142億元,年末總資產6926億元,較去年分別增長25%、34%和15%。

在2014年和2015年,綠地進入了深度調整期,拋掉能源板塊,逐漸形成大金融、大基建、大消費三大新業務。進入2016年,張玉良稱這是綠地“大轉型”的一年,這家曾經大量發展商辦物業的企業,在土地儲備和產品供應上均向住宅產品聚焦,目前,銷售方面,住宅產品占比高達64%,商業辦公下調到36%的比例。

轉型自然伴隨著人事調整和架構變動。自去年開始,張玉良親自主抓干部培訓,提拔了一大批80后的年輕團隊;在內部設立京津冀、西北、西南、江蘇和中原五大區域管理總部,統籌協調房地產、大基金、大消費等多產業資源;總體上,朝著“大市場、大區域、大項目”過渡。

按照新的戰略規劃,2017年,綠地將會繼續朝著多元化轉型。

 

在新業務領域,會納入時下流行的特色小鎮業務,計劃打造智慧健康城和文化旅游城兩類產品,并全面鋪開長租公寓、服務式公寓等運營型產品。

“我們是房地產板塊增長慢一點,其他板塊增長快一點,并不是說房地產業務下來了。到2017年底你看,單一房地產企業要超過我們,肯定很難的。”張玉良稱,2017年和2018年將會是綠地業績爆發的兩年。

談企業:打造綜合性產業集團

經濟觀察報:綠地2016年的房地產銷售排名行業第四,你對這個排名滿意嗎?

張玉良:其實綠地和其他的房地產產業集團不一樣了,它已經向綜合性產業特征的企業集團在進發,這是我們給自己的定位和未來的方向。你去看看有些企業的規模,不小,但是仍然在單一的房地產上。

除了房地產,綠地其他產業板塊的成長速度很快,比如大基建,和2015年比翻了一番,2017年我們要上2000億元;大消費也一樣,都在翻倍增長,我覺得,這和其他企業已經完全不一樣了。

房地產主業,2016年2550億元的銷售額。2014年、2015年的時候,我們大量轉型向辦公為主的商業地產,那兩年因為國家政策導向,中小企業都買辦公樓,我們銷售增長非常快。但這兩年國家政策導向了住宅,這就讓做商業地產多的企業的市場上不上來。所以為什么我們2015年和2016年慢了?實際上是商業地產沒上來。

另外一個,2014年、2015年我們賣掉了很多辦公樓,但后來那些小企業活不下去了,賣掉以后要退,去年我們退掉了280億元前兩年賣出去的房子。所以我們2016年真正賣掉的,不是2550億,而是2550億加280億。

經濟觀察報:你們有進行調整嗎?

張玉良:2016年,我們開始極力調整,辦公為主的商業地產減少了30%。但是調整是有周期的。

我們在房地產板塊的增長是慢了點,當然還是有機會。因為這兩年的政策對辦公市場有影響,說不定明天后天還會好起來。我們還是對此有信心,所以即使調整商辦,也不是全部取消,而是留下一定比例。還有,雖然有些商辦當年沒賣掉,但是我們轉做經營了,轉做經營后,當期收益會比較小。

所以,有人寫了篇文章,說綠地有沒有可能再返回老大?我認為分析得很透,因為它看我們的業務結構。當然我也不是說我們一定要爭老大做第一,都是按照經濟規律按照市場來考慮。另外我們現在已經是綜合性的產業集團,不能單看房地產。

經濟觀察報:住宅和商業,調整到什么比例是合理的?

張玉良:我們的一些市場受國家宏觀政策的影響很大,2016年住宅為什么好?就是年初開始,國家地方金融行政一連串的刺激,把住宅刺激上來了。

至于商辦,未來從整體上看,一些城市還是有需求的,當然這個需求受政策的影響很大,比如貨幣政策一松,很多人就會有資產配置的需求,還要看行政政策,目前商業地產交易成本過高。

對我們來說,首先是關注政策,第二是掌握一定比例,我個人認為商業辦公到30%左右比較合理。如果政策條件好,我會做得多一點。

經濟觀察報:2017年綠地房地產的銷售目標會是多少?

張玉良:要比2016年漲15%-20%以上,但它的增長沒有其他板塊放那么快。到2017年底你看,單一房地產企業要超過我們,肯定很難。

2014年、2015年我們進行了深度調整,業務結構大變化,比如能源全部減光了,有人說綠地的500強排名即使掉100位也不怕也要調整,確實是這樣子。

經濟觀察報:在轉型過程中,人才結構會相應調整嗎?聽說你們提拔了一批80后的年輕干部?

張玉良:確實。大轉型意味著人員結構也要調整,因為你搞房地產的,和搞基建、金融、消費的是不同的,你就要培養新的人才。即便只是做房地產,我們也確實發現,人員老化了。

由此2016年一年當中,我自己逐漸抓員工的培訓,我們搞了1000人以上的第三層以上干部培訓,再選擇了其中100人辦了兩期精銳班,辦完后選出40人,去年一共提拔了40名二級單位的見習助理,提拔新干部。

另外把中層干部中的助理拉出來進行兩期培訓,也選了一批年輕干部上去,所以我們是下大力把年輕人送到崗位上。大概一年當中下級單位的正職就換了20%,大量啟用新干部。

我們還會繼續,今年還會再換核心崗位,換年輕人上來。

經濟觀察報:大金融板塊增長很快,好像貢獻了很高的利潤。

張玉良:對金融利潤的要求,要占集團利潤20%-25%的比例。此外,我們有信托、證券等,在第三方支付牌照、保險牌照獲取等方面,均有不同程度的階段性接站,保險會成為集團金融產業的重要板塊之一。

經濟觀察報:如何實現整體利潤率的提升?

張玉良:主業的利潤率提升,在于強研內控。2016年內部下發了一個全面提高主業利潤的文件,從買地開始,到產品定位、建設、產品創新、成本控制到運營管理,全方位內控,包括住宅和商辦,也會有抽查和處罰,這3個月已經處理了20個跟設計相關的事件,公開通報處理,降職降薪,另外就是重運營,我們覺得地產的開發越來越不顯現利潤了。

談海外和新業務:建小鎮,做長租公寓

經濟觀察報:近期國家層面出臺了一系列外匯管控措施,會影響到你們的海外房地產布局嗎?

張玉良:一方面中央鼓勵“一帶一路”走出去,另一方面在外匯的管理方面確實加強了,比如說買房,過去也說是不能拿錢出去買,但其實沒有管,現在是嚴管,那嚴管以后對市場肯定會有影響。

第二,我們現在碰到的問題是,已經買了房子了,要交房了,錢出不去怎么辦?以前沒想過這個事情,挑戰來了。因此我們在想一個新的對策。當然這個政策要管到多少年,現在也很難講,我認為還是會發生變化的。

另外一個情況是,大量的買房的人,本來就在國外,所以確實會有影響,但不是全部,可能會影響三分之一的客戶,還有三分之二的客戶,不用從國內拿錢出去。

對我們來說,整體上按照國家政策導向,還是要做一些調整,我們營銷部已經在研究了。

經濟觀察報:你們的海外投資計劃會變化嗎?

張玉良:第一保持平穩投資,第二轉變商業模式,過去在海外是全投資、全抓建設,現在樓價格很低的話,我們就直接買下來;過去都是賣光,現在開始轉向運營,因為有些項目資產價格回報很好,沒有必要賣掉,我在國外有8%的回報率,已經很好了,因為資金成本低。還有個轉型,是和國內公司合資,我們做代建。

經濟觀察報:新業務領域,你們準備怎么做特色小鎮?

張玉良:特色小鎮的關鍵是產業,選址也非常重要。我們首先用我們原有的資源,另外我們最近和復旦、交大成立了兩個科技產業集團,就是要培育新產業。先在長三角做,然后再到全國我們認為有產業溢出效應的地方去做。

我們的選址標準是,一線城市周邊30到50公里的距離,又有特點又有生態的地區,有一個產業,再把城鎮功能建起來,再做健康養老、養生等。崇明島的長島我認為我們做得比較成功,現在還在做寧波杭州灣項目,在江西也要做健康小鎮和旅游小鎮,在鄭州已經簽了兩個項目。

在小鎮一級開發方面,我們會和大基建聯動,和金融協調互補。大基建的特色是自身資本性強,比如需要100億元,自身只要20個億元的資金,另外80億是社會資本配置的,因此對我們說,建小鎮資金不是問題。

經濟觀察報:長租公寓這塊呢?

張玉良:我們在2017年會上一大批長租公寓。我們想結合我們原有的商辦地產做。

最近鋪下去20個長租公寓,由自己的酒店公司統一運營。這塊同樣可以有好的收益,因為商辦地的成本比較低,比如在上海,基本上8%到9%的收益率是能夠實現的。我們有兩類,一類是新建的,拿到地就直接開始做,一類是把原來的辦公改造成酒店式公寓,然后持有經營。

主要會在大城市做,一是核心地段做,第二個是在交通便捷的地方,比如產業新城、地鐵站附近、高鐵站附近等。

談房地產市場:2017年地產銷售會同比下調20%-30%

經濟觀察報:你如何看待這波房地產調控?

張玉良:回答這個問題要考慮兩個角度,第一,強調下我們堅決和中央保持一致。

 

第二個是規律問題,如果簡單的因為房價貴了,不讓賣房子,不發預售證,就像明明女孩懷孕九個月了,要生出來了,你說不讓她生出來,怎么可能呢?關不住的。還有,說房價同比要下降,將上漲到高峰期的2016年9月的房價和2015年9月份相比,說同比不能上去,我說你胡說八道。但又做不到,所以不讓賣,不讓賣是不可持續的。從供應看,任志強講2017年的房價要比2016年漲得快,他不是瞎講的,從必然規律看這是沒錯的,你沒有供應怎么不漲?

因此在趨勢性上漲的城市里,2017年的房價還會溫和上漲,但最終的房價數據到底是真的假的,這個數據是靠什么手段實現的,這個數據會維持幾個月,需要思考。

當然中央是希望利用這段時間去把長效機制建立起來,主觀上是好的。無非幾個方面,第一地方政府,第二央行貨幣要配合,第三監管部門要到位,第四,房地產商。多方共同努力,也有可能建立比較好的長效機制出來,但是難度確實比較大。

經濟觀察報:你如何看待在2016拿了很多高價地的企業行為?

張玉良:開發商高價拿地,從本質上來看就是賭明天、賭預期。當然聰明的人應該想到,中國的市場既不是計劃經濟,也不是完全的市場經濟,特別是房地產,地價的高低和政策調控有太大的關系。從過去來看,土地是趨勢性上漲、波動性調整,但是我們要看,2015年和2016年的情況有所不同,一些城市仍然是趨勢性上漲、波動性調整,但有些城市已經不是趨勢性上漲了,已經在下滑了。因此,高價拿地的開發商,需要判斷城市的未來。

對綠地來說,如果是不存在趨勢性上漲的地方,那真的是千萬要小心、慎之又慎了。還是趨勢性上漲的地方,按照自己的需要拿地,當然最好別爭地王。

經濟觀察報:在這種判斷下,你覺得2017年的市場怎么走?

張玉良:2017年的樓市不可能和2016年比,因為2016年真是瘋狂的一年,背后的原因大家都知道,我們的6.7%經濟增長中,大基建和房地產預計貢獻了百分之六七十。各種疊加政策把樓市吹上去了。

2017年我認為總體銷售的總額要減少20%-30%。凡是2016年成交量瘋狂上揚的城市,2017年就算表現再好,也不會比2016年好,這個是大概率事件,至于崩盤與否,現在還不好說,因為有些三四線城市房價本來就一直沒上來,庫存也很多,你說它崩盤沒崩盤不好說。

經濟觀察報:2017年是買房的時機嗎?

張玉良:要看買哪個地方。買趨勢性上漲的地方,確實是個時機。

經濟觀察報:很多觀點認為,一大批中小型房企日子很難過。

張玉良:從2016年9月底到11月,兩個月時間,房地產中小企業的融資成本上漲了百分之二三十,他們拿的資金,以前可能是6%,現在漲到了9%、10%。所以到了今年上半年,這些企業都會不行。對我們這樣的大企業來說,就是機會。

經濟觀察報:你認為中國的房地產市場存在泡沫嗎?

張玉良:中國的房地產價格確實高了,和收入水平不相符。原因是貨幣超發、快速的城鎮化和貧富差距的拉大,多種原因造成的;紐約的房價是局部性的高房價,悉尼市中心很貴,但20公里以外的房價很便宜,我們呢,上海是全域性的高房價,北京也是這樣。我認為這是有問題的,這會阻礙城市發展。我認為合理的情況應該是人人都有房子住,只是近一點遠一點的問題。

經濟觀察報:如何去解決這個問題呢?

張玉良:很簡單,在稅收上解決問題。比如說超過兩套房,對超過的部分,在持有和交易環節都征收重稅,超過20%利潤,征20%的稅,超過40%,征收60%的稅收,那么就炒不起來房子,這是講在有效供給很難保證的城市。

在有效供給能保證的城市,比如長沙、重慶,有足夠的地,只要政府愿意供應,房價自然會很低。

說利用金融配合貸款來抑制,那只是一方面,因為有些有錢人可以用企業貸款、抵押物貸款,不需要直接通過買房貸款,對這部分群體影響很小。

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